USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR

A SEGUIR TEXTO DE AUTORIA DO PROFESSOR FLÁVIO TARTUCE ACERCA DA NOVA MODALIDADE DE USUCAPIÃO DECORRENTE DO ABANDONO DO LAR COMUM:

 

A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DO LAR CONJUGAL.

Flávio Tartuce.

Doutor em Direito Civil pela USP.

Mestre em Direito Civil Comparado pela PUCSP.

Professor da EPD e da Rede de Ensino LFG.

Advogado e consultor jurídico.

Autor da Editora Método.

A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, inclui no sistema uma nova modalidade de usucapião, que pode ser denominada como usucapião especial urbana por abandono do lar. Apesar da utilização do termo usucapião familiar por alguns juristas, entende-se ser melhor a adoção da expressão destacada, para manter a unidade didática, visando diferenciar a categoria da usucapião especial rural ou agrária - que também tem uma conotação familiar -, da usucapião ordinária, da usucapião extraordinária, da usucapião especial indígena e da usucapião especial urbana coletiva.  

Pois bem, vejamos a redação do novo comando, constante do art. 1.240-A do CC/2002:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

O instituto traz algumas semelhanças em relação à usucapião urbana que já estava prevista no sistema (art. 1.240 do CC/2002 e art. 183 da CF/1988), e que pode ser agora denominada como usucapião especial urbana regular. 

De início, cite-se a metragem de 250 m2 , que é exatamente a mesma, procurando o legislador manter a uniformidade legislativa. Isso, apesar de que em alguns locais a área pode ser tida como excessiva, conduzindo à usucapião de imóveis de valores milionários. Ato contínuo, o novo instituto somente pode ser reconhecido uma vez, desde que o possuidor não tenha um outro imóvel urbano ou rural, o que está em sintonia com a proteção da moradia como fator do piso mínimo de direitos ou patrimônio mínimo (art. 6º da CF/1988).  

A principal novidade é a redução do prazo para exíguos dois anos, o que faz com que a nova categoria seja aquela com menor prazo previsto, entre todas as modalidades de usucapião, inclusive de bens móveis (o prazo menor era de três anos). Deve ficar claro que a tendência pós-moderna é justamente a de redução dos prazos legais, eis que o mundo contemporâneo exige e possibilita a tomada de decisões com maior rapidez.

O abandono do lar é o fator preponderante para a incidência da norma, somado ao estabelecimento da moradia com posse direta. O último requisito não é novo no sistema, pois já estava previsto para a usucapião especial rural ou agrária, pela valorização de uma posse qualificada pela posse-trabalho (art. 191 da CF/1988 e art. 1.239 do CC/2002). 

 O comando pode atingir cônjuges ou companheiros, inclusive homoafetivos, diante do amplo reconhecimento da união homoafetiva como entidade familiar, equiparada à união estável.  Fica claro que o instituto tem incidência restrita entre os componentes da entidade familiar, sendo esse o seu âmbito inicial de aplicação.  

A nova categoria merece elogios, por tentar resolver inúmeras situações que surgem na prática. É comum que o cônjuge que tome a iniciativa pelo fim do relacionamento abandone o lar, deixando para trás o domínio do imóvel comum. Como geralmente o ex-consorte não pretende abrir mão expressamente do bem, por meio da renúncia à propriedade, a nova usucapião acaba sendo a solução. Consigne-se que em havendo disputa, judicial ou extrajudicial, relativa ao imóvel, não ficará caracterizada a posse ad usucapionem, não sendo o caso de subsunção do preceito. Eventualmente, o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar pode notificar o ex-consorte anualmente, a fim de demonstrar o impasse relativo ao bem, afastando o cômputo do prazo. 

No que concerne à questão de direito intertemporal, parece correto o entendimento já defendido por Marcos Ehrhardt Jr., no sentido de que “O prazo para exercício desse novo direito deve ser contado por inteiro, a partir do início da vigência da alteração legislativa, afinal não se deve mudar as regras do jogo no meio de uma partida”. [1] A conclusão tem relação direta com a proteção do direito adquirido, retirada do art. 5º, XXXVI, da Constituição e do art. 6º da Lei de Introdução.

Outra questão que merece ser enfrentada refere-se à possibilidade de usucapião do bem em condomínio entre os cônjuges, tema debatido há tempos pela doutrina e pela jurisprudência. Como se percebe pela leitura do novo dispositivo, a categoria somente se aplica aos imóveis que sejam de propriedade de ambos os consortes e não a bens particulares de apenas um deles.

Várias são as decisões apontando que, havendo tolerância de uso por parte dos demais condôminos, não há que se falar em usucapião, em regra. Como exceção, surgem os casos de posse própria, em que se abre a possibilidade da usucapião (por todos: “Usucapião.  Condomínio. 1. Pode o condômino usucapir, desde que exerça posse própria sobre o imóvel, posse exclusiva. Caso, porém, em que o condomínio exercia a posse em nome dos demais condôminos. Improcedência da ação (Código Civil, arts. 487 e 640). 2. Espécie em que não se aplica o art. 1.772, § 2.º, do CC. 3. Recurso especial não conhecido” (STJ, REsp 10.978/RJ, Rel. Min. Nilson Naves, 3.ª Turma, j. 25.05.1993,  DJ 09.08.1993, p. 15.228).

Do ano de 1999, cite-se decisão do Superior Tribunal de Justiça no mínimo inovadora, cujo relator foi o então Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Aplicando a boa-fé objetiva, particularmente a supressio, que é a perda de um direito ou de uma posição jurídica pelo seu não exercício no tempo, o julgado possibilitou, de forma indireta, a usucapião de uma área comum em um condomínio edilício – parte do corredor que dava acesso a alguns apartamentos. Essa foi a conclusão, mesmo havendo, aparentemente, um ato de mera tolerância por parte do condomínio. Vejamos a ementa do acórdão:

“Condomínio. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressio). Recurso conhecido e provido” (STJ,  REsp 214.680/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4.ª Turma, j. 10.08.1999,  DJ 16.11.1999, p. 214).

O entendimento consubstanciado no julgado parece ser a tendência seguida pela nova modalidade de usucapião, na menção à propriedade dividida pelos cônjuges ou companheiros.

Por certo, vários debates jurídicos surgirão a respeito dessa nova modalidade de usucapião especial urbana, que representa, a meu ver, interessante inovação, com grande amplitude social. Para solucionar os problemas é que existem os intérpretes, os advogados, os julgadores, os professores, os doutrinadores, os profissionais da área jurídica em geral. Aceitemos os bônus e os ônus, enfrentando os desafios que virão.

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[1] EHRHARDT JR. Marcos. Temos um novo tipo de usucapião criado pela Lei 12.424/2011. Problemas à vista. Disponível em http://www.marcosehrhardt.adv.br/index.php/blog. Acesso em 1º de julho de 2011. 

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QUESTÕES DE DIREITO CIVIL

Olá pessoal!

Para não perder o hábito, seguem dez questões de direito civil para relembrar os temas: obrigações e contratos...

Bons estudos!

P.S. Deixe seu gabarito nos comentários...após alguns dias enviarei o oficial!

1 - A operação de mútua quitação entre credores recíprocos é:
A.	Compensação;
B.	Dação em pagamento;
C.	Resilição;
D.	Transação.
2 - O fiador demandado pelo pagamento da divida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam excutidos primeiro os bens do devedor.
A.	O enunciado caracteriza:
B.	O abono do fiador;
C.	O beneficio de ordem;
D.	A extinção da fiança;
3 - O deposito de bagagem dos hospedes dos hotéis onde estiverem é modalidade de deposito:
A.	Irregular;
B.	Convencional;
C.	Necessário;
D.	Voluntário.
4 - Entre Pedro e Antônio firmou-se contrato, no qual se estabeleceu que, sendo o primeiro proprietário de uma oficina mecânica, aceitaria o segundo como sócio, cuja participação seria seu trabalho no estabelecimento que, aliás, seria exclusivo, com os lucros rateados em partes iguais. Assinale a alternativa CORRETA.
A.	O contrato não tem nenhum valor, porque seria forma de sociedade de capital e indústria que era prevista no antigo Código Comercial, mas recebera revogação do Código Civil, que não a considerou.
B.	O contrato que prevê trabalho para apenas um dos contratantes não tem validade, porque fere princípio de ordem pública.
C.	O contrato é válido, considerando-se modalidade de contrato sem forma definida, mas não proibido.
D.	O contrato teria efeitos, mas o rateio dos lucros deveria ser estabelecido por arbitramento, valorizando-se mais o trabalho do que o capital.
5 - São os seguintes os princípios introduzidos pelo atual Código Civil no direito contratual brasileiro:
A.	dignidade da pessoa humana, função social do contrato; boa-fé objetiva e justiça contratual;
B.	autonomia das vontades das partes, força vinculante do contrato e igualdade das partes contratantes;
C.	igualdade das partes, efeitos do contrato somente em relação às partes contratantes e ?pacta sunt servanda?;
D.	função social do contrato, boa-fé objetiva, autonomia das vontades das partes e intangibilidade do conteúdo do contrato;
6 - A pretensão de reparação civil, de acordo com o vigente Código Civil, prescreve:
A.	em vinte anos;
B.	em cinco anos;
C.	em três anos;
D.	em dez anos.
7 - Pela teoria clássica, é possível definir contrato como o acordo de vontades estabelecido com o propósito de produzir efeitos jurídicos. Levando-se em consideração o conceito de contrato, suas características e espécies, é incorreto afirmar que:
A.	ao estipular que os contratos devem obedecer à forma prescrita ou não defesa em lei como requisito de validade contratual, consagra o Código Civil os princípios do informalismo e da tipicidade dos contratos.
B.	em sua primeira acepção, enquanto fruto de acordo de vontades, todo contrato é bilateral ou até mesmo multilateral, sendo permitida, todavia, a classificação em bilaterais e unilaterais quando se verifica que o contrato acarreta obrigações a ambas ou apenas a uma das partes.
C.	o mútuo é contrato do gênero empréstimo, que pode ser remunerado ou não; caso celebrado da forma onerosa, será denominado mútuo feneratício.
D.	os vícios de validade dos contratos podem ser divididos em nulidade ou anulabilidade, conforme o requisito legal não atendido.
8 - A cláusula de inalienabilidade poderá ser instituída das seguintes formas: I - mediante a manifestação de vontade mútua das partes contratantes; II - por ato de vontade do testador sobre a parte disponível da herança; III - por meio de negócio jurídico, com a presença de duas testemunhas; IV - quando se tratar de legítima, mediante justa causa declarada no testamento; V - por ato inter vivos, somente na hipótese de doação. Estão corretas, apenas, as formas:
A.	I e IV
B.	III e IV
C.	I, II e V
D.	I, III e V
9 - Analisando-se o instituto da cessão de crédito, pode-se afirmar que:
A.	o Código Civil de 2002 simplificou o mecanismo de cessão, facultando às partes a notificação do devedor, já que as dívidas de natureza civil são quesíveis.
B.	a cessão de crédito de natureza civil exige a forma pública para que produza efeitos entre as partes.
C.	quando a cessão de crédito é necessária, o formalismo exigido pela lei é ainda maior.
D.	para que a proibição convencional à transferência de crédito produza efeitos perante terceiros de boa-fé, deve constar do instrumento da obrigação.
10 - Levando-se em consideração o instituto da cláusula penal e o tratamento recebido pelo legislador do Código Civil de 2002, analise as afirmativas abaixo. I - A cláusula penal deve constar expressamente do mesmo instrumento da obrigação. II - Para que o devedor incorra de pleno direito na cláusula penal, é necessário que deixe de cumprir a obrigação dolosamente. III - O valor da obrigação prevista na cláusula penal não pode ultrapassar o valor da obrigação principal. IV - Para exigir o cumprimento da cláusula penal, o credor deverá fazer prova de seu prejuízo. V - Tratando-se de obrigação indivisível, caindo em falta um dos devedores, a cláusula somente a ele atingirá. Está(ão) correta(s), somente, a(s) afirmação(ões):
A.	III
B.	I e III
C.	I e IV
D.	II e V